1015 부동산 대책 발표: 서울·경기 전역 규제 확대와 대출 축소 핵심 정리

1015 부동산 대책

 
 
2025년 10월 15일, 정부가 '대출수요 관리 강화 방안(1015 부동산 대책)’을 발표했습니다.
최근 수도권 집값 상승세와 선매수 수요 확대에 대응해 주택담보대출 한도 축소(LTV 40%), 스트레스 금리 상향(1.5% → 3.0%), 전세대출 DSR 적용 등 핵심 규제가 한꺼번에 시행됩니다
이 글에서는
-10·15 부동산 대책의 핵심 내용,
-지역별 규제 확대와 대출 제한 기준,
-실수요자·무주택자가 알아야 할 예외 규정과 대응 전략 까지 한눈에 정리해 드립니다.
“내가 사려는 지역은 규제 대상일까?”, “전세대출 연장 시 DSR이 적용될까?” 이 모든 궁금증을 한 번에 해결해보세요.

 

목차

1. 대책 개요
2. 핵심 변경사항 한눈에
3. 규제지역·토지거래허가구역 확대
4. 주담대 한도·LTV 변경
5. 스트레스 금리(DSR) 상향
6. 전세대출 DSR 적용(시행일)
7. 경과규정(예외 인정 케이스)
8. 사례로 보는 변화
9. 구매·대출 체크리스트
10. 자주 묻는 질문(FAQ)
11. 추천 태그

1) 1015 부동산 대책 개요

최근 수도권 집값 상승과 선매수 수요 확대에 대응하기 위해, 정부가 2025년 10월 15일 ‘대출수요 관리 강화 방안’(10·15 부동산 대책)을 발표했습니다. 이번 조치는 수도권·규제지역을 중심으로 주택담보대출(LTV·DSR)을 강화하고, 전세대출에 대해서도 DSR 적용 범위를 확대해 가계부채와 과열 수요를 억제하는 것이 골자입니다.

2) 1015 부동산 대책 핵심 변경사항 한눈에

구분	주요 내용
LTV 강화	규제지역 주담대 70% → 40%
주담대 한도 차등화	시가 15억 이하: 6억 / 15~25억: 4억 / 25억 초과: 2억
스트레스 금리(DSR)	1.5% → 3.0% (수도권·규제지역 주담대 전반)
전세대출 DSR	1주택자 대상, 이자상환분만 DSR 반영, 2025-10-29 시행
위험가중치	은행권 주담대 하한 15% → 20%, 시행시기 2026-01로 조기화
생활안정자금 주담대	이번 규제 비적용

3) 규제지역·토지거래허가구역 확대

• 규제지역 지정 시 해당 지역 LTV 40%로 자동 강화.
• 토지거래허가구역 내 비주택담보대출(오피스텔·상가·토지 등)도 LTV 70% → 40%.
• 참고: 2025-10-15 이전 계약 체결 및 계약금 납부 등 요건 충족 시 종전 규정 적용 가능.

4) 1015 부동산 대책 주담대 한도·LTV 변경

• 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대 한도 차등화
  • 시가 15억 이하: 최대 6억
  • 시가 15억 초과 ~ 25억 이하: 최대 4억
  • 시가 25억 초과: 최대 2억
• LTV 40%는 무주택자·처분조건부 1주택자 모두 적용.
• 중도금·이주비 대출은 규제 대상 아님(다만, 잔금대출 전환 시 신규 규정 적용).
• 시가 판단: 공신력 있는 시세(예: 한국부동산원, KB 일반평균가 등)를 활용해 대출 신청일 기준으로 판단.

5) 스트레스 금리(DSR) 상향

• 적용 범위: 수도권·규제지역 내 주담대 전반(오피스텔 포함).
• 1.5% → 3.0%로 상향된 스트레스 금리를 반영해 DSR 산정.
• 기존 대출의 증액 없는 만기 연장·자행대환은 소급 적용 없음.
• 중도금·이주비 등은 DSR 비적용이나, 이후 신규 대출 취급 시 상환분이 DSR에 반영될 수 있음.

6) 전세대출 DSR 적용(시행일)

• 대상: 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출 이용 시 적용(정책 전세대출 등 일부 제외).
• 방식: 전세대출 원금 미반영, 이자상환분만 DSR에 반영.
• 시행일: 2025-10-29부터.
• 기존 전세대출의 증액 없는 연장은 DSR 미적용.

7) 경과규정(예외 인정 케이스)

• 시행 전일(2025-10-15)까지 주택매매·임대차 계약 체결 + 계약금 납부 시 종전 규정 적용.
• 집단대출: 시행 전일까지 입주자모집공고·착공신고·관리처분인가 완료 시 종전 규정 적용(단, 시행일 이후 전매 시 강화된 규제 적용).
• 토지거래허가제 적용 주택: 시행 전일까지 허가 신청 접수 시 이후 계약도 종전 규정 적용.

8) 1015 부동산 대책 사례로 보는 변화

1. 서울 17억 아파트 매수
   변경 전(예시): LTV 70% 가정 시 대출 약 11.9억 가능
   변경 후: LTV 40% + 구간 한도 4억 적용 → 최대 4억만 가능
2. 수도권 1주택자가 전세 갈아타기
   2025-10-29 이후 신규 전세계약 시 전세대출 이자만 DSR에 반영. 기존 전세 연장은 증액 없으면 미적용.
3. 재건축 이주비·중도금
   관리처분인가 등 요건을 시행 전 충족했다면 종전 규정 유지. 다만 잔금대출 전환 단계에서 신규 규정 적용 여부 재확인 필요.

9) 구매·대출 체크리스트

구분	확인사항
1. 지역 확인	규제지역·토지거래허가구역 여부 확인
2. 계약 시점	2025-10-15 전 계약·계약금 납부 완료 여부로 종전/신규 판단
3. 주담대 한도	시가 구간(15억/25억)별 한도 적용, LTV 40% 동시 고려
4. DSR 영향	스트레스 금리 3% 반영, 전세대출은 이자만 DSR 포함
5. 예외 규정	이주비·중도금·생활안정자금 주담대 등 예외 적용 여부 확인

10) 1015 부동산 대책 자주 묻는 질문(FAQ)

• Q. 생활안정자금 목적 주담대도 한도 축소 대상인가요?
  A. 아닙니다. 생활안정자금 목적 주담대는 이번 대책 적용 대상이 아닙니다.
• Q. 전세대출 DSR은 원금까지 포함되나요?
  A. 아니요. 이자상환분만 DSR에 반영됩니다.
• Q. 기존 대출을 연장하면 스트레스 금리 3%가 소급 적용되나요?
  A. 아닙니다. 증액 없는 만기 연장·자행대환에는 소급 적용되지 않습니다.
• Q. 기존에 계약한 분양권은 어떻게 되나요?
  A. 시행 전(2025-10-15) 모집공고·계약 완료 등 요건을 갖춘 건은 종전 규정 적용이 가능합니다.